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楼市出现积极信号！多地二手房市场率先回暖******
低迷许久的楼市出现积极信号——多地二手房市场逐步回暖了。
近日，多家机构发布1月楼市数据，均显示二手房先于新房明显回暖。比如贝壳研究院称，1月上旬50城日均带看量较12月增加22%，北京、石家庄、廊坊及天津等地增幅均在40%以上；日均成交量较去年12月日均增加39%，廊坊、北京等地日均成交较12月翻倍。
业内专家认为，此轮房价下跌已经到底，未来将从核心城市开始逐步企稳回升。二手房一旦活跃起来，就能对新房产生带动作用。一些城市出台了鼓励卖旧买新的政策，卖一买一按照首套房执行，对换房改善也采取了退税优惠，这些政策将在新年发挥更积极的作用。
二手房市场低谷回升
去年以来，楼市出台了千条调控政策，但新房市场反应平淡，至今都未见明显回温。与之不同的是，二手房市场自去年12月便有所回暖，进入2023年趋势更加明显。
贝壳研究院最新监测数据表明，去年12月疫情防控放开初期，二手房市场的交易量有明显反弹，重庆、西安、广州、武汉等城市二手房成交量均出现环比恢复。
房价持续下跌的势头也得到缓解。去年12月贝壳50城二手房价格指数环比下跌约1%，跌幅较上月缩小0.3个百分点，环比下跌城市个数较上月减少5个，沈阳、贵州、烟台等城市环比止跌转涨。
进入2023年1月上旬，二手房市场继续走暖，带看等多个先行指标明显回升，50城日均成交量较去年12月日均增加39%，廊坊、北京等地日均成交较12月翻倍。
同时，作为代表房价走势的先行指标，1月贝壳二手房景气指数结束了长达16个月的不景气，突破20，这表明后续二手房价格将止跌。珠三角、长三角城市群二手房景气度突破20，珠三角区域已经逼近30，预计后期价格止跌走稳动力更强。
贝壳研究院首席市场分析师许小乐认为，尽管房地产调控政策的底部早就出现，但“市场底”迟迟不肯出现，主要原因是三重压力：一是对未来收入预期的担忧，二是房企交付风险，三是对房价大幅下降的担忧。但如果把时间拉长到三年看，会有不一样的发现。
他表示，通过对2020～2022年重点城市二手住宅房价盘点发现，2019年12月起，重点50城房价上行周期共20个月，累计涨幅11.4%；下行周期17个月，累计降幅11.1%。重点50城房价指数目前已跌回三年前水平，疫情前期货币外溢带来的刺激效应基本出清完毕。
经过三年疫情考验，不同城市房价的涨跌不一，50城中房价上涨的城市有18个，最高涨幅41.1%，平均涨幅13.5%；房价下跌的城市有32个，最大跌幅16.4%，平均跌幅8.3%。尽管大多城市房价下跌，但一线城市、长三角、大湾区、成渝都市圈的房价依然比3年前有稳定上涨。
许小乐认为，这轮房价下跌已经到底，未来将从核心城市开始逐步企稳回升。四季度以来，购房者的心态已出现些许变化，计划在未来半年内购房的比例显著回升，其中二线城市半年内有购房计划的比例达到21%，置业需求更偏向离市中心近、房子大一些。
中银证券研报也显示，二手房市场正全线回暖，2022年12月31日~2023年1月6日，15 城二手房成交面积 98.4 万平方米，环比上升1.9%，同比上升 24.2%；今年1月7日～1月13日，15 城二手房成交面积 136.6 万平方米，环比上升19.9%，一、二、三线城市环比均上升。
不过将时间轴拉长，当下二手房市场仍处于低谷回升阶段。浙商证券数据显示，近一周(1.7～1.13)18城二手房成交面积352.1万平方米，处于2020、2021、2022年的下游水平。
楼市企稳具备有利条件
与二手房市场走势不同，当下新房市场仍寒意阵阵。
国家统计局最新发布数据显示，2022年，全国商品房销售面积、销售金额同比分别下降24.3%和26.7%，创历史同期最大跌幅，比2014～2015年库存高压期的跌幅都要大。
房价方面，2022年全年，商品房均价下跌了3.2%，已连续11个月下跌。70城数据显示，新房和二手住房价格指数已经连续16个月环比下跌，新房和二手住房同比分别连续9个月和11个月下跌。
2022年，房地产开发投资也下跌10%，创下年度最大跌幅。广东省城规院住房政策研究中心首席研究员李宇嘉表示，上一次楼市开发投资承压，还是2015年去库存时期，彼时开发投资仍旧增长1%，2022年楼市的压力是史无前例的。
在他看来，2022年，由于房价下跌、买房动力不足，资金链紧张等，金融机构纾困地产的意愿不足，因为资产价格没到底，也担心风险。于是，开发商不得不降价促销，而且力度越来越大。由此，形成了供需两端相互弱化的循环，导致行业全链条下滑。
不过，作为国民经济的支柱产业，房地产仍有望回温。国家统计局局长康义于17日表示，初步判断2023年房地产对整个经济的拖累不会比2022年大，房地产市场逐步企稳具有一些有利条件。
同日，全国住房和城乡建设工作会议在北京召开，会议强调，一要稳预期，坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位，增强政策的精准性协调性，以更大力度精准支持刚性和改善性住房需求，提升市场信心，努力保持供需基本平衡、结构基本合理、价格基本稳定，同经济社会发展相协调、同住宅产业发展相协调，严控投机炒房。
二要防范风险。“一头”抓出险房企，帮助企业自救，同时依法依规处置，该破产的破产，该追责的追责，不让违法违规者“金蝉脱壳”，不让损害群众利益的行为蒙混过关。切实维护购房人合法权益，做好保交楼工作。“一头”抓优质房企，一视同仁支持优质国企、民企改善资产负债状况。
三要促进转型。有条件的可以进行现房销售，继续实行预售的，必须把资金监管责任落到位，防止资金抽逃，不能出现新的交楼风险。要形成房屋安全长效机制，研究建立房屋体检、养老、保险等制度，让房屋全生命周期安全管理有依据、有保障等等。
李宇嘉表示，2023年，一边要稳定楼市，一边要纾困企业，一边要保交楼。这三项工作，目前都面临着巨大的挑战。保交楼进入攻坚阶段，剩下的都是难啃的骨头，都是存在资金硬缺口的。疫情后，民生、预期都要休养生息，怎么尽管稳定下来，2023年的工作仍旧艰巨。
不过，随着需求端政策加快落实，符合条件的城市首套房贷利率下调，一二线城市政策空间不断释放，更多核心城市的信心有望回升。中指研究院认为，若各地政策执行到位，房地产市场最早或在二季度企稳，乐观情形下，2023年全年商品房销售面积同比或小幅增长，价格逐渐趋稳。
许小乐认为，预计2023年越来越多的消费者开始入市，供求关系恢复平衡，市场交易量价迎来温和修复，上半年房价逐步企稳回升。不过，取消行政性干预，意在恢复市场调节机制，并不是鼓励加杠杆炒房。在“房住不炒”政策框架下，市场会向中枢水平靠拢，不会出现报复式大涨。
东西问·中外对话|德国和欧洲始终与中国保持对话为何重要？ ******
2022年，刚刚完成联邦政府换届的欧洲最大经济体德国开始担任七国集团(G7)主席国。在政坛完成新老交替后，人们对中德关系可以期待多少延续性和稳定性？为何中欧之间保持对话合作、互学互鉴始终具有重要意义？欧盟对华关系的“三分法”(“伙伴、竞争者和制度对手”)为何亟待商榷？
针对上述问题，中新社“东西问·中外对话”日前独家对话德国联邦议院议员、前副议长、德国“中国之桥”协会主席汉斯-彼得·弗里德里希(Dr. Hans-Peter Friedrich)。
汉斯-彼得·弗里德里希表示，无论德国内政如何变化，他对德中关系保持延续性感到乐观。他指出，面对新冠疫情、气候变化等全人类共同面临的挑战，各国政府应当携手合作，中国和欧洲构成一条全球发展和稳定之轴，双方需要紧密携手、并肩前行。他认为，德国人可以从中国人身上学到如何更加乐观地去看待技术领域取得的进步，并勇于开启新的项目。
针对欧盟“伙伴、竞争者和制度对手”的对华关系定位，弗里德里希指出，欧盟和中国无疑是重要的伙伴，而竞争则主要是指双方企业之间的竞争、而非国与国的竞争。针对“制度对手”的提法，弗里德里希指出，欧盟和中国都没有意愿改变自身的政治制度。在他看来，欧洲人有很强的动力去确保美中对抗不走向升级，确保各方能够在一个和平的世界里携手合作。
以下是对话全文摘编：
彭大伟：对于中德关系，人们可以期待多少延续性和稳定性？
弗里德里希：从德国的角度来看，中国不仅在经济和技术层面是一个重要的伙伴，在政治层面同样如此。而反过来从中国的角度出发，德国也是其在欧洲的一个重要伙伴。正因如此，双方的关系必须具有延续性。
无论内政格局如何变化，德中之间如此重要的一系列伙伴关系都必须得到呵护。在这一方面我也感到十分乐观。德国现在有了新一届联邦政府，我预计德国与中国的关系将是德国总理府的优先事项。
奥拉夫·朔尔茨是我们德国的新一任总理。他曾担任汉堡市市长。早在汉堡市长任内，他就为促进德国和中国之间的关系发展做了很多工作。我预计，在就任德国总理一职后，奥拉夫·朔尔茨仍将继续这项工作。他的政策与前任总理默克尔存在延续性。
2021年12月8日，德国新任总理朔尔茨及新政府内阁全体成员在柏林的德国联邦议院宣誓就职。图为朔尔茨宣誓就职。中新社记者 彭大伟 摄彭大伟：德国和欧洲始终与中国保持对话，这一点为何如此重要？
弗里德里希：首先，我相信，在一个全球化的世界，当涉及到全人类共同面临的挑战，要使得我们的星球免于“过载”，例如在环保、气候、卫生等议题上，所有国家就都必须共同承担责任、携手合作。
我们正处在新冠大流行当中，对此有切身感受。此外消除饥饿也是重要的议题。在上述议题上，全球各国政府必须进行合作，欧洲和中国当然在这其中也承担特殊的责任。
我们都生活在同一片广袤的欧亚大陆上，我相信中国到欧洲构成一条发展之轴和稳定之轴。这条轴具有关键意义，因此德国和中国之间需要紧密地并肩前行。
彭大伟：德国新一届联邦政府希望改善德国在应对气候变化和数字化等方面的表现。这会否开启新的对华合作空间？
弗里德里希：数字化和应对气候变化不仅是政界面临的两项突出挑战，也是经济界和全体企业面临的一项重大的转型进程，这一进程必须在未来10到30年内完成。因此，数字化和应对气候变化是所有人的日程表上最优先的议题。
德国和中国刚好在上述领域拥有非常多的合作可能性。对两国企业而言，上述领域也是举足轻重的，氢能的利用便是其中一个例子，在其它很多具体领域我们两国未来也肯定会有合作。
当地时间2021年10月26日，德国总统施泰因迈尔在政府卸任仪式上将任期结束通知，正式交给担任了德国总理16年之久的默克尔。彭大伟：默克尔在卸任总理前接受的最后一次专访中表示，“德国和欧盟应该延续同中国的合作，并且双方都能够从对方身上学到东西”。您认为双方分别可以从对方身上学到什么？
弗里德里希：总体而言，我认为我们可以从中国、从中国人身上学到如何更加乐观地去看待技术领域取得的进步。德国在很多领域对革新、对新技术发展都过度谨慎，而中国人则首先看到其中的机遇，其次才去关注风险——德国的态度刚好相反。
我想德国人可以向中国人学习的是，如果能够勇于开启新的项目，并在一些地方不尽如人意、甚至暂时遭遇失败时坦然面对，同时专注于机遇，这将是很好的事情。这是我们必须向中国学习的、十分重要的一点。至于中国人能够向我们学习什么，这得由您来解答。
彭大伟：我能想到的是氢能等绿色清洁能源和技术，以及其它更多的领域——可能用“合作”比“学习”更贴切。
彭大伟：您对欧盟提出的对华关系“三分法”(“伙伴、竞争者和制度对手”)有何看法？这种“三分法”是否会导致不同体制之间的对抗甚至摊牌？
弗里德里希：德国新一届联邦政府的联合执政协议中就能找到您所提到的“三分法”。但当人们仔细看这些概念时会发现，“伙伴”是明确无误的，我刚刚已经提到了，全球各国政府采取合作才能使我们成功战胜全人类共同面临的重大挑战。在“竞争”这一层面，“竞争”与其说是指中国与欧盟、中国与德国国家之间的竞争，不如说更多地是指企业间的竞争——德国企业、荷兰企业、法国企业、捷克企业、中国企业……企业之间存在竞争。
至于“制度对手”这一提法，我必须坦诚地说，我不太清楚这到底想要表达什么，因为经过仔细思考后，我并不觉得欧盟有意愿改变其自身的政治制度，我同样也不认为中国有改变其自身政治制度的意愿。
在这一意义上，“制度对手”的问题实际上仅涉及不同权力体系之间的竞争，尤其是美国和中国之间。作为欧洲人，我们有很强的动力去确保美中对抗不走向升级，确保我们能够在一个和平的世界里携手合作。
（文图：赵筱尘 巫邓炎） [责编：天天中] 阅读剩余全文（）  视觉焦点
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